合景泰富具偿还债务实力 下调展望背后的挑战与机会
国际评级机构标普在11月25日的评级报告中，确认合景泰富集团长期发行人信用评级为“B+”，高级无抵押债券长期发行评级为“B”，同时将评级展望从“稳定”调整为“负面”。
在目前房企违约事件频发的背景下，这份评级报告意味着，标普认为合景泰富当下的风险较低。只不过，合景泰富也需要在未来一段时间里，向外界展露更多，以平定投资者的信心，这也会是其实现长期价值必经一关。
标普下调展望的担忧主要集中在销售、融资及债务偿还情况等等，认为这可能对合景泰富未来12个月内的流动性造成影响，并且杠杆率会随着利润率的收窄而上升。
有评级机构人士分析称，评级维持“B+”不变表明合景泰富的经营基本面没有显著变化，随着后续公司销售的表现回暖，或者融资端释放更多积极信号，合景泰富下一次评级展望有望会调整过来。
截至今年6月底，合景泰富的非受限现金为426亿元，标普估算其中约有一半位于控股公司层面，这足以全面覆盖短期债务。
融资端来说，近期的政策已出现了变化，不少机构人士表示融资端的边际上已有所改善，只是政策传导还需一定的时间，像合景泰富这样信用资质比较好的企业则会首先获益。
在经营端，合景泰富今年前10个月累计预售额达到861亿元，累计同比增长10%。单10月销售93.6亿元，环比增长78%，较第三季度恢复明显。虽然离全年目标仍有差距，但这与行业整体保持在统一水准。其他稳健型房企的销售完成率与之相近，同期万科为65.58%、龙湖为73.53%。
广州、成都等城市近期对预售资金的监管的放松则释放出更多改善信号，多地银行也在近期放款提速。业内人士认为，政策的边际改善有利于稳定市场信心和增加开发商流动性。
像合景泰富这样95%的项目销售来自一二线城市的公司，确定性和稳健性较强，也会在市场企稳时率先改善。
当下，合景泰富第四季度可售货值充足，部分项目新盘发售及多个项目陆续加推，趁着此段政策窗口期，公司整体销售也会实现稳步回升。
标普预计，合景泰富会推出更多促销活动来提振销售和现金回笼，今年销售额预计会在1000-1050亿元，现金回笼率应能保持在80%左右。
当然，采取更多促销活动也会一定程度上导致公司利润率的下降。不过目前合景泰富的利润水平还是远优于市场均值，标普预计其毛利率会从2020年的31.5%降至2021-2022年的28%。机构预测，明年行业利润率中位数会下滑到16%左右，毛利率则下滑至20%。
标普预计，包括香港启德住宅项目的销售在内，扣除利息支出后，合景泰富未来12个月内将生成240亿-260亿元人民币的经营性现金流。
合景泰富管理层也表示，香港启德项目预计在11月交楼，届时可以释放资金。而鸭脷洲住宅项目，公司计划明年以现房的形式对该项目推盘。
这均会是保证合景泰富流动性的重要支撑，在外部融资情况稳定的情况下，产生的现金流也能够应对未来一年内到期债务的偿还。
此外，在经营端的支出上，合景泰富方面也表示会保持谨慎拿地策略，坚持不拿错地，不拿贵地，踩准节奏拿地，保证利润率水平。等到明年行业整体情况趋于稳定，或有更多的机会时，再选择合适的地块。
近些年，合景泰富已减少了在公开市场拿地，乃至高价地的举动，将更多的战略重心转向旧改等利润空间相对较高的领域。
在今年10月底，合景泰富还与广州城市更新集团有限公司签署了战略合作，将城市更新的多个领域进行深度合作。
当然，要做好城市更新也并不容易，这个赛道里已有像万科、中海这样颇具实力的玩家，竞争也是激烈的。但如果能够从中突围，城市更新项目的稳定也能成为房企利润的稳定器。
合景泰富方面则表示，在行业营收增长受限情况下，拓宽拿地渠道，降低地价成本，更加注重收入及利润同步增长。
管理层也对年底前“三道红线”转绿保持信心，并计划明年继续压降总负债规模。
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