新政叠加下北京新房市场成交上涨，部分楼盘“降价走量”
过去一个月，在“4·30”与“5·17”新政叠加之下，北京房地产市场发生了怎么样的变化？
北京住建委官网统计数据显示，5月份，北京二手房网签13383套，环比上涨0.2%，和去年5月相比上涨3.1%。新房方面，据链家研究院数据统计，全月新建商品住宅（不含共有产权住房，下同）网签近3000套，环比增长15%，市场呈现提振恢复态势。
值得注意的是，5月份，北京新房市场部分楼盘的降价传闻，也引起较大关注。
机构：5月份北京新房网签量环比增长15%
“‘5·17’央行政策，国家队下场，给市场的信心带来的持续效力更强。链家在‘5·17’之后的三个周末，基本上每个周末的二手房日均成交量都能够在500套以上。按其市场份额推算，全市基本上是日均800到1000套左右的成交量，这样的一个状况已经延续了三周。”合硕机构首席分析师郭毅表示。
与此同时，链家研究院数据显示，5月份北京市新建商品住宅市场供销两旺，月度供应量环比增加7%，同比增长94%。开发企业入市心态更加积极，全月共计6个新项目取得预售许可证，向市场释放2000多套可售房源。从区域来看，西城区、丰台区、通州区、大兴区、房山区均有上新，从产品来看，覆盖多维度居住需求。
成交方面，北京链家研究院分析师岳微表示，全月新建商品住宅成交金额194亿元，网签近3000套，环比增长15%，市场呈现提振恢复态势。受销售指导价格及供应结构影响，新建商品住宅成交区间在5.2万-5.9万元/平方米呈现常态化震荡。
郭毅称，从合硕的成交状况来看，和去年“9·30”新政后半程的成交量基本比肩，也就是说达到了政策首次调控的效果和对市场的影响力。值得关注的是，这个影响力在二手房市场是立竿见影兑现的，但在新房市场没有立即体现，而是经过一段时间二手房市场“卖旧买新”的沉淀转化之后，在最近的一两周时间开始逐渐显现出来。
华润置地、中海、中建玖合旗下楼盘降价引关注
值得关注的是，5月份的北京新房市场，降价声音此起彼伏。
有市场消息表示，位于大兴西红门板块的华润橡树湾部分房源价格低至5.4万元/平方米，引发业主齐聚售楼处“声讨”，某社交平台至今仍有当时的照片。
近日，记者走访西红门片区，华润橡树湾销售人员坚决否认了上述降价传闻，“五万七八还是有可能的。”其给记者介绍了一套三居室，单价在5.7万元/平方米左右。
据了解，华润橡树湾一期、二期仅剩尾盘，三期还有部分房源在售。项目指销售指导价为6.6万元/平方米。
与华润橡树湾相邻的中建玖玥府，部分房源销售价格也大大低于指导价。项目销售人员表示，东西向的三居室，最便宜的是441万元，折合单价在5.5万元/平方米左右。该项目指导价与华润橡树湾相同。
郭毅说：“降价可不仅仅是在大兴，房山、顺义后沙峪早就降价了。对于开发商来说，面对的是要流速还是要利润的选择。在现在这个市场环境之下，肯定是要流速，这是最安全的一种方式，因此会快速地把房子卖掉，前期的利润足以支撑当下对价格做出一些优惠和调整，从而加速整盘成交速度的提升。对于房企来说是其结合自身经营状况做出的选择，也是结合当下客户能接受的价格，给出一个随行就市的定价。”
位于南四环的中海兴叁号院指导价7.2万元/平方米，其工作人表示，之前的特价房已经售完，端午节会出特价房源，其中1层特价房源价格较低，128平方米单价低至6.17万元。
位于通州宋庄的建投国贸瑨上，1个多月前开盘。截至6月4日，新京报记者在北京住建委网站查询发现，目前网签了4套，成交价4.1万元/平方米。这4套房源楼层都比较好，其中两套房源拟售参考均价超过4.7万元/平方米，另外两套在4.5万元/平方米左右。
市场调整之下，又面临“6·30”的年中销售节点，降价走量成为开发商的选择。郭毅说，开发商都会面临半年业绩指标的完成度要求，针对一些还能呈现出比较好需求的热点板块，比如说大兴的西红门和黄村，通过调价行为，确实实现了成交的快速升温。从这一点上来看，开发商做出这样的价格调整，确实契合当下的市场实际情况。
业内：北京楼市政策调整或视市场情况而定
央行“5·17”新政“一箭三发”，除了下调公积金利率外，还降低首套房、二套房首付比例、取消商贷利率下限。
目前，大部分城市已经跟进执行，一线城市中，上海、深圳、广州已做调整。但对于北京来说，目前仅落地了公积金政策。
上周五（5月31日），市场传闻北京将出台政策，但是最终并未落定。有中介人士表示，北京目前的销售有了起色，所以政策出台没那么快。
“基于当下北京新房和二手房市场都出现了复苏的迹象，可能这也是‘5·17’政策没有在北京得到很快落地的一个核心原因，特别是首付和利率。”郭毅说，接下来要看市场走向，如果这一波政策对市场的效力开始出现明显的衰减，市场成交量又开始下滑了，那么北京的首付比例和贷款利率可能会结合“5·17”央行的精神去做同步到位的调整。
郭毅进一步表示：“如果这一波市场行情走稳保持一个相对持续甚至可能逐渐向好的一个势头，也许我们就等不来首付比和利率的进一步下调了。政府的调控是动态的，要结合市场的影响，才能给出接下来的政策调整。只有这种渐进式的、微调的、不断加劲儿、脚步快走的方式去调整市场，才能够保证市场既按照宽松的政策达到一个相对回暖的趋势，又不至于因为政策的过度调控、过度宽松带来市场投资投机需求的反弹。”
如果北京下调首付比、房贷利率，将会如何调整？郭毅认为，有可能会参考上海和深圳，也就是说，首套房首付比例最低两成，二套最低三成，首套房贷款利率最低3.5%。对于北京来说，如果当下成交量保持稳定的状态，可能未必会那么及时地调整到位。
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